VD:s KOMMENTAR
Kvartalet
Samma period föregående år färdigställdes kv. Spitfire etappvis vilket innebär att detta år, till skillnad från 2023, är det första året med fulla hyresintäkter för kv. Spitfire även för denna period. I övrigt följer både intäkter och kostnader sina naturliga samband med fastigheterna. På intäktssidan handlar det om hyreshöjningar, för lokalerna till följd av KPI och för bostäderna sina särskilda regelverk. På kostnadssidan ökar ofta underhållskostnader i takt med att husen blir äldre och olika garantier förfaller.
Under året har vi sett flera sänkningar av styrräntan vilket har påverkat de lån vi varit tvungna, eller kunnat, omförhandla särskilt under det sista kvartalet 2024. Vi har även beviljats gröna lån för 75% av lånen under det sista kvartalet 2024. Effekten av de sänkta räntekostnaderna är något vi ser fram emot att kunna visa under år 2025, men vi kan redan nu konstatera att vi nått toppen vad gäller räntekostnaderna med hänsyn till det vi kan förutse framåt. KPI för oktober månad vilket påverkar kommande hyror för år 2025 var dock blygsam i år, vilket innebär att vi inte kan se lika stora ökningar på intäktssidan under år 2025 som vi sett de senaste två åren. Det finns alltid två sidor av samma mynt.
Vårt ärende om ändring av detaljplan för fastigheten kv. Hercules, Amhult 108:4, vilket vid godkännande innebär att vi kan bygga ca 30 fler lägenheter än vad som är tillåtet enligt dagens detaljplan, har det hänt mycket med under perioden. Ärendet var ute på samråd under oktober månad, och därefter ute på granskning under december och en bit in i januari månad. Om tidplanen håller sig på den optimistiska sidan kan ett beslut i ärendet komma under Q1 2025, kanske redan i februari, och bolaget har en nära dialog med handläggaren för att kunna assistera med eventuella frågor. Ändringen kommer endast påverka det södra huset, det norra huset färdigställs i månadsskiftet mars-april 2025.
Helåret
Efter ett par hårda år har 2024 visat flera ljusglimtar för fastighetsbranschen, även för Amhult 2. Hyreshöjningar med KPI har varit gynnsamma eftersom index för 2023 som ger utfall 2024 har varit relativt hög. Stor betydelse är att vi har fått se flera sänkningar av styrräntan vilket – beroende på när i tiden lånen löper ut – har kunnat påverka offererade räntor positivt i jämförelse med år 2023.
Bolaget har ökat sina intäkter för helåret, framför allt tack vare nyss nämnda KPI men även hyreshöjningar för bostäder har genomförts, och vi ska inte glömma att vi har intäkter från ett helt nytt kvarter, Spitfire, för hela året. Intäktsökningen är 9 % från föregående år och har bidragit till att bolaget stabilt kunnat betala sina ökade kostnader, såsom ökade räntekostnader och naturliga kostnadsökningar för fastighetsförvaltningen. Bolaget har inte haft några vakanser (mindre än 1%) under år 2024 vilket är en trend som vi är stolta över.
Vi kan se att vi nått toppen av våra räntekostnader tidigare under året och att vi mot slutet av året är i startgroparna för en framtida minskning av räntekostnaderna i takt med att styrräntan sänkts samt vi beviljats gröna lån för merparten av den totala lånestocken. Vid utgången av år 2024 menar många experter att styrräntan kommer hamnar på mellan 1,75% och 2,0% till sommaren 2025, vilket ytterligare har potential att påverka våra räntekostnader för lån som förhandlas.
Jag kan med belåtenhet säga att bolaget lyckats klara sig gott ut de senaste årens prövningar, och kan för år 2024 visa på ett förhållandevis gott resultat vad gäller intäkter, rörelseresultat och även totalresultat vilka samtliga ökat jämförelsevis med föregående år. Vi har inte färdigställt någon ny fastighet under år 2024, trots detta har fastighetsvärdet ökat från föregående år vilket främst kan hänföras till hyreshöjningar för samtliga fastigheter, förändrad kalkylränta m.m.
Byggnationen av kv. Hercules norra hus har fortlöpt enligt tidplan och utan större överraskningar. Vi har under året även arbetat nära exploateringsförvaltningen för vårt ärende om ändring av detaljplan för samma fastighet (Amhult 108:4), en förändring som skulle innebära en ökad BTA från 4 100 till 8 050 m2, och därmed 30 nya lägenheter, om nämnden beslutar i enlighet med handläggarens förslag. Vi ser fram emot uppdateringar i ärendet under år 2025.
Bostadskön har stadigt ökat under året, detta trots att vi tilldelat ca 40 lägenheter från vår bostadskö till kv. Hercules. Detta talar för att efterfrågan på våra bostäder är fortsatt hög, och vi har en produkt som det finns relativt låg tillgång till i Torslanda, vilket också är ett populärt område att bo i.
När vi lämnar 2024 bakom oss ser vi ljust på framtiden. Mycket talar för att styrräntan ska sänkas, och i övrigt mår bolaget mycket bra. Vi har stabila hyresgäster och en omflyttning som är på en normal nivå, vi har en platt organisation som kan ge snabba beslut vilket är nog så viktigt i tuffare tider där snabba kostnadsbesparingar kan komma på plats, och vi har medarbetare som är ambitiösa, kloka och vill arbeta för bolagets bästa. Vi har ett team som är väl lämpat för alla olika tider.
Emilie Loft
VD
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Fastighetsbeståndet består av fastigheter och ligger i dotterbolaget Terrester AB samt dotterdotterbolaget Amhult Centrumparkering AB, förvärvat av Amhult 2 AB i april 2005. Beståndet är väl koncentrerat och centralt beläget i Torslanda.
Amhults Centrumparkering AB Terrester AB forts.
Amhult 207:1 Stridsflyget - 2 543 m2 Amhult 205:1 Luftseglaren 1 – 3 245 m2
Terrester AB Amhult 108:3 Luftseglaren 2 - 2 287 m2
Amhult 206:1 Radarflyget - 6 848 m2 Amhult 108:1 Utrikesflyget – 5 391 m2
Amhult 206:2 Radarflyget - 4 996 m2 Amhult 108:4 Hercules – 5 509 m2
Amhult 208:1 Signalflyget 1 - 1 033 m2 Amhult 108:5 India – 2 962 m2
Amhult 208:2 Signalflyget 2 - 3 888 m2 Amhult 108:6 Spitfire – 4 854m2
FASTIGHETSUNDERHÅLL
Koncernens fastighetsunderhåll avser främst utförda tjänster på koncernens fastigheter.
ADMINISTRATION
Administrationsintäkter avser tjänster som koncernens personal utfört för kunder.
AMHULT 2 AKTIEN
Amhult 2:s aktie är noterad på Spotlight Stockmarket AB sedan maj 2005. Bolaget har inga egna aktier.
Aktiekapital: 136 950 660 SEK
Antal aktier: 6 847 533 aktier
Fördelning av utgivna aktier
Aktieslag: A
Antal: 2 025 000
Aktieslag: B
Antal: 4 822 533
Kvotvärde: 20 SEK per aktie
Resultat per aktie före och efter utspädning 6 847 533 (6 847 533) uppgick för perioden till kr 11,34 (4,49).
INSYNSPERSONER SAMT AKTIEINNEHAV I AMHULT 2
Annika Corneliusson 100 aktier (100 aktier)
Katarina Eklund 0 aktier (0 aktier)
Eigil Jakobsen 2 805 489 aktier (2 804 489 aktier)
Maria Nord Loft 625 aktier (625 aktier)
Niels Techen 5 000 aktier (5 000 aktier)
Magnus Wiktorson 2 600 aktier (0 aktier)
Peter Eriksson 0 aktier (0 aktier)
Emilie Loft 3 820 aktier (2 445 aktier)
ORGANISATION
Vid årsstämma den 23 april 2024 omvaldes Eigil Jakobsen, Niels Techen, Magnus Wiktorsson samt Peter Eriksson till styrelseledamöter. Antalet anställda är 7 personer.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS/IFRS.
Amhult 2 följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Den 1 januari 2019 trädde IFRS 16 i kraft. Standarden inför nya principer för leasingredovisning. Efter en noggrann genomgång av samtliga leasingkontrakt har konstaterats att samtliga som inte är koncerninterna ligger i moderbolaget. Då reglerna inte inkluderas i RFR2 så innebär det att reglerna inte har någon påverkan på Amhult 2:s resultat- och balansräkning. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Fastigheternas verkliga värde säkerställs genom en värdering av Värderingsinstitutet i Västra Sverige AB. Senaste värderingen är utförd per 2024-12-31.
Värderingen baseras på avkastningsmetoden och kalkylen innebär en analys av framtida betalningsströmmar som innehavet förväntas generera under kalkylperioden. Vidare framräknas ett avkastningsbaserat nuvärde baserat på periodens betalnetto, det egna kapitalet av restvärdet vid kalkylperiodens slut samt lånat kapital vid värdetidpunkten.
För fastigheter som är föremål för väsentlig om- till- eller nybyggnad fastställs värdet till marknadsvärde före projektstart med tillägg för projektkostnader. Så snart projektet färdigställts genomförs en extern värdering enligt ovan.
Noteras bör att värdering alltid innehåller ett mått av subjektivitet och det slutgiltigt korrekta värdet på en tillgång erhålls först när en faktisk affär genomförs av oberoende parter på en fri marknad.
Sammanfattningsvis leder detta fram till att hänsyn bör tas till ett visst osäkerhetsmoment vid bedömningar baserade på det värde som fastställts vid värderingen.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Amhult 2 AB har under perioden, efter noggrann riskanalys, valt att placera del av sin överlikviditet i finansiella instrument. Placeringar har skett i noterade värdepapper i ett flertal olika branscher. Huvudsaklig risk i dessa placeringar är prisrisk, det vill säga värdeförändringar på de finansiella instrumenten. Amhult 2 AB placerar i noterade värdepapper med hög likviditet, vilket ger möjlighet till snabb anpassning av portföljen vid värdeförändringar. Risker förknippade med de finansiella instrumenten följs löpande upp av funktionen för riskkontroll.
RÖRELSESEGMENT
Segmentsrapporten redovisas enligt standarden i IFRS 8 samt IAS 34.
FÖRSLAG TILL UTDELNING
Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen utdelning sker för räkenskapsåret 2024.
GRANSKNING
Denna bokslutskommuniké har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor i enlighet med standard för översiktlig granskning av finansiella rapporter (ISRE 2410).
Denna bokslutskommuniké har idag avgivits av styrelsen för Amhult 2 AB (publ).
Torslanda den 19 februari 2025
AMHULT 2 AB (publ)
Emilie Loft
Verkställande direktör
EKONOMISKA RAPPORTERINGSTILLFÄLLEN
Den tryckta versionen av årsredovisningen för 2023 kommer att finnas tillgänglig på Amhult 2:s kontor från den 12 mars 2024. Årsredovisningen kommer även att finnas tillgänglig på företagets webbplats i PDF format från detta datum. För den aktieägare som så begär kommer den tryckta årsredovisningen att översändas per post.
INBJUDAN TILL ÅRSSTÄMMA 2025
Årsstämma i Amhult 2 AB (publ) kommer att hållas den 24 april 2025 i Torslanda.
Kallelse till årsstämman förväntas ske omkring den 13 mars 2025 och kommer finnas tillgänglig på bl.a. www.amhult2.se.
I samband med kallelsen kommer även Amhult 2:s årsredovisning och övriga handlingar som ska läggas fram på stämman finnas tillgängliga på webbplatsen.
Av kallelsen kommer framgå vilka ärenden som ska hanteras vid stämman samt information om hur anmälan om deltagande i stämman går till. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste omregistrera aktierna i eget namn i aktieboken för att ha rätt att delta i stämman.
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
2025-05-02| 1:a kvartalsrapport (31 mar 25)
2025-08-29| 2:a kvartalsrapport (30 jun 25)
2025-10-31| 3:e kvartalsrapport (30 sep 25)
2026-02-24| Bokslutskommuniké (31 dec 25)
2026-03-10| Årsredovisning 2025
För ytterligare information hänvisas till:
Eigil Jakobsen; Styrelseordförande eigil@amhult2.se
Emilie Loft, CEO emilie@amhult2.se
Annika Corneliusson, CFO annika@amhult2.se
eller Amhult 2:s webbplats www.amhult2.se.
